Genealogische Datensammlung Kiening:
Vom Mittelalter bis 1848 gab es in Altbayern geteiltes Immobilien-Eigentum.
Landwirtschaft ist nur in einem sicheren Umfeld möglich. Ein Bauer wird nur pflügen und säen, wenn er sicher ist, daß er auch die Ernte einbringen kann. Da die Bauern in unsicherer Zeit ihren Besitz nicht verteidigen können, waren sie bereit, einer Ordnungsmacht für die Garantie der Sicherheit eine Abgabe zu leisten. Im Mittelalter waren das Ritter, die verstreut auf dem Land in Burgen saßen und den Bauern die zur Arbeit nötige Sicherheit verschafften. Flurnamen wie Burgstall, Schloßberg und ähnlich weisen auf die Plätze der früheren Burgen hin. Die Ritter lebten von den Abgaben der Bauern. Sie hielten sich für die Eigentümer des Grundes, die Bauern ebenso. Damit haben wir den Begriff des geteilten Eigentums: Der Obereigentümer ist Grundbesitzer. Die Nutzung des Grundstückes aber hat der Untereigentümer oder Grundholde, der die Felder bestellt. Folglich gehört ihm auch die Ernte. Der Grundherr erhält den "Zehent".
Der Zehent war die Abgabe jeder zehnten Getreidegarbe, die bei der Ernte auf dem Feld zurück gelassen wurde und vom Beauftragten des Grundherrn (Zehentmayr genannt ) eingefahren wurde. Da die übrigen 9 von 10 Getreidegarben jedoch nicht Ertrag oder Gewinn waren, sondern zu einem Drittel wieder als Saatgut zu verwenden waren, ist die Abgabe deutlich mehr als 10 %. Nach Abzug des Eigenverbrauches bleibt eine Abgabenbelastung von über 30 %.
Nach den Kreuzzügen starben bis zum Jahr 1200 die Rittergeschlechter aus. Der bayerische Staat mit dem Herzog an der Spitze garantierte nun die Sicherheit und Ordnung. Das Obereigentum ging zum Teil auf den Herzog über, der in den größeren Orten "Kastenämter" errichtete, in denen die Naturalabgaben der Bauern gesammelt wurden. Das im späten Mittelalter bedeutende Bürgertum der Städte, wie München, erwarb gerne das Obereigentum an ländlichen Anwesen. Vielleicht sind auch Ritter oder deren Nachkommen in die Stadt und an den Herzogshof gezogen und haben so das Obereigentum in bürgerlichen Besitz gebracht.
Für die Münchner Patrizier mit den Familiennamen Ligsalz, Schrenk, Ridler, Barth usw. war das Obereigentum eine reine Kapitalanlage. Einige Familien hatten auch Landwohnsitze für den Sommer in den Orten, deren Obereigentum sie besaßen. Spätestens im Dreißigjährigen Krieg sind auch die Bürgergeschlechter ausgestorben.
Sehr früh (in Urkunden ab dem Jahr 800 ) treten kirchliche Institutionen als Obereigentümer auf. Der Ortspfarrer erhielt schon bei Gründung der Pfarrei als Existenzgrundlage "Grunduntertanen verliehen". Er lebte vom Ertrag seines eigenen Bauernhofes "Pfarrwidum" und von den Abgabe seiner Grundholden.
Ähnlich verfuhren Klostergründer. Auch der Bischof sicherte sich solche Einkünfte. Unter dem Sammelbegriff "Kirche" stehen viele wirtschaftlich selbständige Einrichtungen, wie der Bischof, sein Domkapitel (die Domherren wählen den Bischof), Klöster, Pfarreien (Lebenunterhalt des Pfarrers), Ortskirchen (Unterhalt des Bauwerkes), Benefizien (Priesterstellen), Spitäler (Krankenhäuser) und Wohlfahrtseinrichtungen. Sie alle trachteten nach Obereigentum, das auf ewige Zeit sichere Einkünfte versprach.
Das kirchliche Obereigentum vermehrte sich laufend. Die letzten
Überlebenden der Patrizier-Familien sicherten ihren Lebensabend
und das Wohlergehen im Jenseits durch Eintritt in ein Kloster oder
einen ähnlichen Betrieb. Das Kloster bekam dafür den Besitz,
bevorzugt das Obereigentum, dieser Familie.
Bauern haben sich freiwillig unter einen Grundherren begeben,
wenn Investitionen anstanden, die ihre Leistungsfähigkeit
überstiegen. Der Grundherr finanzierte die Investition und der
Untertan leistete dafür dauernd Abgaben.
Als 1671 eine neue Steuerbeschreibung des ganzen Landes verfaßt wurde, war das meiste Obereigentum in Kirchenbesitz. Mit den Abgaben an die Grundherren konnten die Kirchenbauten im bayerischen Barock finanziert werden.
Einen kleinen Teil des Obereigentums besaß noch der Landesherr
und ganz wenige Landbewohner waren "frei eigene" Besitzer ihres
Anwesens.
Das geteilte Eigentum konnte für den Untereigentümer durchaus wirtschaftliche Vorteile haben.
Unter französischem Einfluß enteignete der bayerische Staat in der "Säkularisation" 1803 bis 1806 das meiste Obereigentum der kirchlichen Stellen, voran die Klöster. Beim Stichwort Säkularisation wird stets auf zerstörte Kunstschätze hingewiesen. In Wirklichkeit ging es um das Obereigentum und das Steueraufkommen des ganzes Landes. Nur das Obereigentum der Ortskirchen und des Adels blieb erhalten. Es wurde spätestens 1848 aufgehoben.
Nun war der Staat der Obereigentümer. Für die Landbevölkerung änderte sich dadurch nichts. Lediglich Naturalabgaben wurden in Geldabgaben umgewandelt. Bei geistlichen Stellen konnte man über Hagelschäden oder Mißernten jammern und eine Reduzierung der Abgaben erreichen. Die staatliche Bürokratie war damit nicht zu rühren, denn die Beamten können über die Höhe der Steuer garnicht entscheiden. Deshalb feierte niemand auf dem Land die "Bauernbefreiung". Die Landbevölkerung sah ihr Steuergeld in Kirchenbauten besser angelegt als in den Schloßbauten oder Kriegen größenwahnsinniger Herrscher.
Ab 1810 drängte der Staat die Bauern, das Obereigentum zu
erwerben, gegen eine Ablösesumme. Da sich an den Steuern dadurch
aber kaum etwas änderte, war das Interesse der Bauern gering.
Schließlich wurde um 1860 das Obereigentum zwangsabgelöst und den
Bauern die Ablösesumme als Hypothek eingetragen. Der Staat ließ
sich den Preis des Obereigentums von der Bank auszahlen. An die
Hypotheken zahlten die Bauern ab, bis die Inflation 1920 - 1923
die Geldwerte auffraß und die Bauern die Restschulden leicht
zahlen konnten.
Mit der großen Geldmenge aus der Grundablösung 1848 bis
1860 finanzierte der bayerische Staat industrielle
Großprojekte wie den Eisenbahnbau. Die Gleichzeitigkeit ist
unverkennbar.
Bei der Ablösung des Obereigentums verstanden die Betroffenen nicht mehr, um was es ging. Die "Freiheit" des freieigenen Grundbesitzers war zuerst eine Steuerfreiheit. Davon war nach 1800 aber keine Rede mehr. Deshalb empfand man die Ablöse-Hypotheken als neue zusätzliche Steuerlast.
Abgaben ähnlich denen an die Obereigentümer gibt es heute noch genauso: Bei Besitzwechsel ist die Grunderwerbsteuer oder Erbschaftssteuer zu bezahlen und alljährlich ist die Grundsteuer fällig. Auch heute ist die Nutzung jedes Grundstückes im Grundbuch und die Besteuerung im Steuerkataster festgeschrieben. Eine Änderung der Nutzung oder der Besteuerung durch den Eigentümer des Grundstückes ist nicht möglich.
Lediglich die Bindung der landwirtschaftlichen Grundstücke an ein Anwesen ist gelockert. Früher waren alle Grundstücke eines Anwesens durch das Obereigentum "gebunden". Der Verkauf einzelner Grundstücke war nicht möglich. Handel mit landwirtschaftlichen Grundstücken gibt es erst seit Aufhebung des Obereigentums. Da ein verantwortungsbewußter Bauer seinen Grund nicht verkaufen oder mit Schulden belasten will, nützt ihm diese "Freiheit" nichts. Ab 1850 kommt es dennoch zu Umverteilungen und Flurbereinigungen, zu einem im Vergleich zur Zeit des Obereigentums chaotischen Grundstücksverkehr.
Der Obereigentümer oder Grundherr besitzt einen Kapital-Anteil an der Immobilie, benützt sie aber nicht selbst, sondern überläßt sie gegen Abgabenleistungen dem Untereigentümer. Man kann das so sehen, daß der Grundherr der Besitzer des Grundstückes ist.
Für den Familienforscher ist das Thema interessant, da die
Obereigentümer Archivgut hinterlassen haben, das heute in
Staatlichen Archiven zu finden ist. Um die Schriftstücke zu
verstehen, sollte der Forscher etwas Hintergrundwissen besitzen.
Zwischen Ober- und Untereigentum gibt es keine
verwandtschaftlichen Beziehungen, aus einem einfachen Grund:
Die Untereigentümer waren Menschen, die arbeiten mussten,
Familie hatte und sich fortpflanzen wollten.
Die Obereigentümer waren überwiegend juristische Personen oder
Institutionen, die keine Kinder bekamen ,
auch keine unehelichen.
Gebäude, Vieh und Fruchtanbau auf den Grundstücken gehören dem Untereigentümer.
Dieser erwirbt vom Obereigentümer das Nutzungsrecht und bezahlt dafür eine Erwerbsgebühr, Stift oder Laudemium genannt.
Als laufende jährliche Abgabe ist die "Gilt" oder der "Zehent" zu leisten.
Dieses Eigentumsverhältnis wird auch als Grundleihe bezeichnet
und hatte verschiedene Rechtsformen, die sich dadurch
unterscheiden, wer die Gebäude baut und bezahlt. Ausführlichere
Darstellung der Unterschiede siehe Bäuerlicher
Betrieb zur Zeit der Grundherrschaft.
Dieses ist eine Form von Immobilien-Eigentum und darf nicht mit Leibeigenschaft verwechselt werden. Leibrecht ist vergleichbar mit einem heutigen Mietvertrag, jedoch auf Lebenszeit unkündbar und mit Mietvorauszahlung für die gesamte Laufzeit. Theoretisch fällt das Untereigentum mit dem Tod des Besitzers an den Obereigentümer zurück, der ursprünglich auch die Gebäude errichten ließ.
Gebühren oder Kosten eines Leibrechtes waren vom Zustand der
Gebäude und dem Alter des Leibrechtlers abhängig. Errichtete ein
Grundherr neue Gebäude und nahm darauf ein junges Paar als "Mair"
auf, werden der Preis des Leibrechtes und die Baukosten identisch
gewesen sein, da das Holzgebäude nicht länger hielt als die
Lebenserwartung des junges Paares. Der Erwerb des Leibrechtes wird
in alten Urkunden wörtlich als "Kauf eines Leibes" beschrieben.
Natürlich bezahlt der Leibrechtler ebenso wie ein heutiger Mieter
zeitanteilig die Baukosten des Gebäudes, auch wenn es ihm nicht
gehört. Die Unbekannte in der Rechnung ist die Lebensdauer
des Nutzers, die im Zweifelsfall jedoch stets kürzer als
kalkuliert ausfällt, also nur zugunsten des Grundherrn
abweichen kann.
Bis zum Dreißigjährigen Krieg war diese Leiheform verbreitet. Sie wirkte sich aber ungünstig auf den Gebäudezustand und die Bewirtschaftung aus. Die alte Generation war gezwungen, möglichst lange Eigentümer zu bleiben und hatte zugleich kein Interesse am Erhalt der Gebäude, denn mit dem Tod des Eigentümers war für die Erben alles wertlos. Alte Leibrechtler, die selbst nicht mehr wirtschaften konnten, verkauften den Restwert ihres Leibrechtes an Dritte. Nach dem Tod des Berechtigten waren die Anwesen oft in so schlechtem Zustand, daß die Grundherren neu aufbauen mußten, um wieder verstiften zu können.
Ein Besitzwechsel gleichzeitig zum Generationswechsel ist bei dieser Konstruktion nicht vorgesehen. Die junge Generation konnte mit der Heirat nicht warten, bis die alte Generation gestorben war. Rechtlich wäre das sinnlos gewesen, da die junge Generation keinen Anspruch auf das Elternhaus hatte.
Leibrecht als Leiheform wurde ab 1650 verdrängt durch die für den
Grunduntertanen günstigere Freistift: In den Kriegsgebieten waren
alle Gebäude zerstört und die Anwesen lagen öde. Im Leibrecht
hätten die Grundherren die Gebäude neu errichten müssen. Das war
den Grundherren finanziell und technisch nicht möglich. Um
Leute für die Bewirtschaftung und Aufbau der Anwesen zu gewinnen,
mußte ein günstigeres Leiheverhältnis angeboten werden.
Vorhandene Gebäude, deren Inhalt (Fahrnis), Vieh, Betriebsmittel, Feldfrüchte waren Eigentum und wirtschaftliches Risiko des Untereigentümers. Sie mußten beim Erwerb dem vorherigen Untereigentümer abgekauft werden.
Wesentlicher Unterschied zum Leibrecht ist, dass nun die Anwesen als Erbmasse anzusehen sind und es somit sinnvoll war, noch zu Lebzeiten die Bewirtschaftung an die nächste Generation zu "übergeben". Damit entsteht die für Familienforscher interessante Situation, daß Besitzerwerb und Heirat regelmäßig gleichzeitig stattfinden. Beim Generationswechsel wurde in die Gebäude investiert. Der Zustand der Gebäude verbesserte sich. Der Wert der Anwesen stieg, ohne dass es die Grundherren Geld kostete.
Das Laudemium ( heute heißt das Grunderwerbsteuer oder Erbschaftssteuer) war 7,5 % vom Kaufpreis des Anwesens. War der Erwerb unentgeltlich, z.B. durch Übergabe von den Eltern, so wurde der Wert von unabhängigen Schätzleuten geschätzt. Der Steuersatz von 7,5 % setzt sich zusammen aus 2,5 % "Abfahrt", die theoretisch der Verkäufer bezahlte und 5 % "Anfahrt", die der Erwerber leistet. In der Praxis zahlte der Erwerber die vollen 7,5 %, vor allem, wenn bei Erbschaft der Vorbesitzer schon tot war. Details zur Wertermittlung stehen bei Inventar und Gutsschätzung.
Übrigens war der Steuersatz der Grunderwerbsteuer bis vor wenigen Jahren ebenfalls 7,5 % (jetzt 3,5 %). Bei unentgeltlichem Besitzübergang (Schenkung oder Erbschaft) wird jetzt nicht die Grunderwerbsteuer, sondern die Erbschaftssteuer mit wesentlich höheren Prozentsätzen erhoben.
"Frist" ist ein altes Wort für Zahlungsrate. Diese seltene Sonderform des Untereigentums erforderte vom Grundholden kein Anfangskapital für das Laudemium.. Dafür bezahlte er wesentlich höhere jährliche Abgaben.
Der Wert des Untereigentums wurde bei jedem Besitzwechsel ermittelt, da Laudemium und Gerichtsgebühren danach berechnet wurden. Soweit bekannt, sind diese Immobilienwerte bei den einzelnen Personen angegeben.
Das Obereigentum ist dagegen selten gehandelt worden. Die Obereigentümer waren überwiegend juristische Personen und als solche unsterblich. Ein seltenes, aber schönes Beispiel einer Wertermittlung für das Obereigentums ist der Verkauf von mehreren Höfen in Rudelzhofen im Jahr 1760. Das Domkapitel Freising verkaufte diese weitab gelegenen Höfe an die Adelshofmark Schönbrunn. Bewertet man die vertraglich festgelegte Getreideabgabemenge der Bauern zu durchschnittlichen Münchner Schrannenpreisen und setzt man diese in das Verhältnis zum Kaufpreis, so kommt man auf eine Kapitalverzinsung von genau 6 %. Diese hohe Rendite schließt das Risiko ein, dass die Bauern die Abgabemenge nicht einhalten konnten.
1. Landesherr: Hofmarken und "Kastenämter" (Finanzämter) des Kurfürsten.
2. Adelsbesitz: Hofmarken und Einzelbesitz des Adels. (Auch Ritterorden.)
3. Gemeindebesitz, zum Teil nach Gemeinden einzeln dargestellt, zum Teil unter dem Sammeltitel Ortsgemeinde(n).
4. Privates bürgerliches Obereigentum. Diese bis 1630 noch häufige Kapitalanlageform des Münchener Bürgertums verschwindet im Dreißigjährigen Krieg fast vollständig. Die letzten privaten Obereigentümer kauften sich mit diesem während des Krieges in die Klöster in München, zum Beispiel in das Augustinerkloster (Männer) oder das Angerkloster (Frauen) ein. Der Besitz dieser Klöster vermehrte sich dadurch wesentlich und blieb bis zur Säkularisierung 1803 unverändert.
Nur wenige Haus- und Hofbesitzer konnten sich als freie Eigentümer, also ohne Grundherren, behaupten. Diese Anwesen waren bei Besitzwechsel deutlich mehr wert, da der Obereigentumsanteil dazu gehörte und mit bezahlt werden musste. Da es keinen Obereigentümer gab, waren auch keine Abgaben an ihn zu zahlen.
Merkmal des freien Eigentums war also in erster Linie die Steuerfreiheit. In diesem Sinne gibt es heute keinen freieigenen Immobilienbesitz bei Privatleuten mehr, denn Steuern sind auf jedes Grundstück zu bezahlen.
Im Bearbeitungsgebiet (Gerichte Dachau, Kranzberg und Friedberg) waren nur 10 Ganzbauern und 7 Halbbauern freieigen. Die meisten freieigenen Anwesen waren Häusler oder Kleinanwesen. Freieigene Grundstücke gab es öfters. Sie erscheinen hier nur bei den Tagwerksangaben in der Differenz zwischen gebundenem und Gesamtbesitz.
Dieser größte Teil der Obereigentümer zerfällt in ganz unterschiedliche Gruppen und Körperschaften:
6. Bischofs-Besitz. Hier erscheinen die Bischöfe von Freising und Regensburg mit ihren Hofmarken. Der Bischof in Augsburg hatte im Bearbeitungsgebiet kein Obereigentum, obwohl das Gebiet der Diözese Augsburg berührt wird.
7. Mächtigste Obereigentümer waren die Klöster mit ihren Hofmarken. Sie sind auch die interessantesten, weil sie reichlich Archivalien hinterlassen haben.
8. Ähnliches gilt für die Domkapitel in Augsburg, Freising u. Regensburg.
9. Wenig Archivalien gibt es für das Obereigentum der Pfarreien, Benefizien, Meßstiftungen und sonstigen geistlichen und kirchennahen Institutionen. Die Abgaben der Untertanen finanzieren das "Gehalt" des Stelleninhabers. Sie sind an die Stelle, nicht an die Person des Inhabers gebunden.
10. Die Ortskirchen sind teilweise einzeln aufgelistet, teilweise unter dem Sammeltitel "Ortskirche(n)". Hier zahlen die Untertanen Bauunterhalt und Betrieb dieser Kirchen.
Über die Kirchen im Landkreis Dachau gibt es eine sehr schöne Beschreibung von Johann Schertl: kirchenundkapellen.de .
Das kirchliche Obereigentum nach Ziff. 9 und 10 blieb bei der Säkularisation unangetastet.
11.Ein Exot unter den Obereigentümern ist der "Weltpriester
Mayr". Hier handelt es sich um Privatvermögen eines Geistlichen.
Im Unterschied zu Ordensmitgliedern konnte ein "Weltpriester"
Privatvermögen haben. Mayr war Prediger am kurfürstlichen Hof und
bekam anstelle eines Gehaltes einige Grunduntertanen.
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(C) Josef Kiening, München, 2001, zuletzt ergänzt 2008, 2021. Zum Anfang www.genealogie-kiening.de